什么是二手房,二手房购房流程

 生活杂谈     |      2019-12-22 23:20
  买房时很多人选择二手房。那么什么是二手房?二手房出售需要满足哪些条件?购买二手房的流程有哪些?接下来将一一来为大家解答:
  什么是二手房?
  二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房,包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。
  什么样的二手房可以买卖?

什么是二手房
  根据房改有关政策,满足以下条件的二手房可以挂牌出售:
  1、已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售,包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;
  2、按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;
  3、集资合作建设的住房;
  4、按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;
  5、按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。
  但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易,以下几种类型的房子律规定不得上市出售:
  1、以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的;
  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
  4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
  5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
  6、上市出售后形成新的住房困难的;
  7、擅自改变房屋使用性质的;
  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的;
  二手房购房流程有哪些?
  1、找房源和看房
  这个视个人的喜爱以及自身情况而定,可以网上找房,也可通过线下中介找房。
  2、买卖前的房屋和产权审核
  买方了解房屋整体现状及产权状况:要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以确认房屋产权归属。
  3、查档
  买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案,以确定产权归属以及有没有被抵押。
  4、付定金
  核实完房屋的产权调查,约上家谈判,交付定金。交定金时一般会签一份预约买卖合同(示范文本可以在本市房管局网站上下载),预约合同要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、家电家具设备哪些留下等内容,并写明违约金和违约责任。
  注意:若卖方仍在还贷,则在交定金之前需要先办理赎楼或同行转按揭。办理赎楼:卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。
  5、签订正式合同
  合同范例可到当地房管局官网下载,双方可按照之前约定的定金条款进合同修改和完善。签合同时需注意,如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。签合同当天需要付首付款,合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。
  注意"网上房地产"采用的是购房人承诺制,签署买卖合同前,须填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一式三份(一份提交房地产登记机构、一份留房地产企业、一份购房人留存)。即购房人必须认可政府"限购"新政,并保证诚信申报,若不诚信申报,将承担一切法律后果。
  6、买方办理按揭贷款
  如果不是一次性付款买房的,合同签订后需去银行做贷款申请。贷款申请时需要买卖双方到场,带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。为避免贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首付款的准备,否则交易不成将造成违约。
  7、审 税
  审税是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易)、查购房者是否属于限购范围是否有购买资格、进一步进行核价,这三步走完,审税就算完成。
  8、过户
  过户——即房产证变更登记,产权权属变更,上家除去名字,下家新增名字。有贷款的,需要贷款合同审批下来。不需要贷款,需支付除尾款外的其余房价款,方能过户。
  过户时需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续,并缴过户产生的税费。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。
  一般,在递件后拿到回执,买方就可以让银行发放之前监管的定金了。在拿到房产证后,买方回银行办理房产抵押,银行之后会给卖方打余款,买方每月按时还贷。
  9、交房
  交房是最后一步,待新产证出来后,若有银行贷款,需拿交易中心出具的产证和他项权证到银行申请放款。业主收到贷款的款项后,按照约定的时间进行交房。交房需结清水电煤的账单以及物业费,维修基金自动跟着房子走。结清尾款后签订交房确认书。
  至此,交房完成,整个房屋买卖流程完成。