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装修么?送房子那种!第一个房子如葱的城市出

发布时间:2019-04-26 16:31 作者:长沙装修公司 来源:未知 点击: 字号:

鹤岗市火了,这个黑龙江省的地级市因为它的房价火了。
这个城市是房价太高,还是涨速太快?都不是,这个城市之所以火,是因为它的房价低的令人发指。
到底有多低呢?一个地级市,怎么也得上万一平米吧,既然你说很低了,那我打个三折,均价3000差不多了吧,在这个县城房价都动辄七八千一平米的时代,鹤岗市的房价真这么低么?
如果住房均价能有3000,鹤岗地产商做梦都能笑醒,鹤岗二手房的最低报价,要在这个基础上,再减一个0。。。 
看到图中那个1万6的没,兴东高层F5号10楼114平,售价1.6万,这不是单价,是总价,我算了一下,每平米差不多100块钱,左边那个73平1万9的单价大概是260元...
而鹤岗所谓的豪宅、320平的大平层,也就十几万,注意这还是总价,鹤岗人从来不标单价。 
二万一套,三万一套的房子,在鹤岗那是比比皆是。
看看大城市10万一平的房子,再看看这些二三万一套的房子,什么叫白菜价,这就是白菜价,房子如葱,买房如买葱。
为什么鹤岗的房子这么便宜,难道鹤岗是一片农村荒地?
不,鹤岗是个正儿八经的地级市,而且发展的还可以,地产商都出现了大平层啊、豪华婚房啊这种概念,怎么也不是农村搞得出来的。
下面是鹤岗的城市面貌,虽然比不过北京深圳繁华,但是作为一个地级市,也相当可以了,干净、整洁、明亮,而且能看出来是一座现代化城市,不是你们想象的偏僻农村。
这座城市,甚至拥有自己的立交桥。 
不管怎么看,这座城市都不会比你的老家县城差,那为什么他的房价如此低迷呢?在这个城市,每平米一千多都算高价了,这连装修费都不止啊,100平的房子你10万能装个啥出来,也就是能勉强见人的程度吧。
建安费2000+装修费1000,就算土地价值为0,房价也不太可能低于3000,但是鹤岗创造了奇迹。
是不是鹤岗经济特别差,鹤岗人收入不够,买不起房呢?
鹤岗作为曾经的煤都,在过去无比辉煌,如今虽然资源枯竭陨落了,但是居民也不算特别穷。
2017年,全国城镇居民人均可支配收入为36396元,而鹤岗人均可支配收入为21370元。
鹤岗的人均可支配收入的确逊色于全国平均水平,更别提北上深了,但是这个差距没到10倍20倍那种差距,鹤岗人的可支配收入为全国平均水平的58%,那么按理说房价比全国平均水平低一半了不起了,不至于说低这么多。
根据2017年的人口统计,鹤岗常住人口达到100万,其中34岁以下的年轻人占据了30%,60岁以上的老人占据22%,人口结构并未老化,还在正常范围之内。
鹤岗好像没什么大问题啊,那鹤岗的房价到底是为什么这么低呢?
仔细研究发现,鹤岗的城镇化率特别高,而且鹤岗市的人口在持续流出。
首先,鹤岗市的城镇化率高达82.6%,这个城镇化率太恐怖了,要知道美国总体平均城市化率才83%,鹤岗市直追美国。
鹤岗的城镇化率之所以这么高,是因为他曾经是一个重工业城市,煤炭带给了鹤岗辉煌,所以过去的鹤岗才会发展的这么好,城镇化率才会这么高,几乎所有的鹤岗人,都进城当工人了。
按照世界各国的房地产发展周期统计规律,一个国家城市化率在30%到70%阶段,往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段,鹤岗已经进入了房地产周期的黑铁时代。
雪上加霜的是,鹤岗的人口在持续流出,2016年人口统计鹤岗市拥有103。6万人,2017年的人口统计就只有100。9万人了,净减少2。7万人。
听起来二万人不多,但是这总人口才100万啊,这个比例太吓人了,一年之内2.7%的人口跑了。
人,才是一切经济活动的根基,有人才有经济,然后才谈得上房地产。
这些年很多城市都在疯狂引进人才,不断的降低落户门槛,出这个政策是为了提振房价么?不,这么做的目的是为了提升GDP,提振房价只是顺带的事情。
首先,假设鹤岗市的人口归零,那么鹤岗的GDP肯定也归零,那么我们再假设鹤岗流失的2。7万人有精英有庸才,平均水平等同于鹤岗市中位数。
那么就仅仅鹤岗市流失的这2.7%人口,鹤岗今年的GDP增速就会凭空减少2.7%,本来增速可以6%的,现在就只有3.3%了,如果要再叠加煤炭枯竭、经济恶化等情况,GDP怎么好的起来。
同理,那些不断吸纳人口的城市,GDP增速会凭空的提升一截,吸来的人口越多,提升的GDP就越多,更别提这些城市吸来的人才都是超过社会平均水平的,再怎么低也得中专大专吧,要知道93%的中国人,是没有大专文凭的,连北京都不敢说自己有一半人口在大专以上。
作为政府来说,提升GDP是主要政绩,不断的招商引资就是为了提升GDP,如今只要基础设施跟得上,吸引人口也能提升GDP,还能顺带提振房地产,何乐而不为呢。
那么鹤岗市为什么这么傻,任由人口被吸走,赶紧也降低落户门槛招揽人才啊。
不是鹤岗市不想,是臣妾做不到啊,鹤岗市的门槛早就归零了,已经没办法再降了,只有那些曾经存在门槛的城市才有资格降。
所以,像鹤岗这样城镇化率极高,耗尽了本市农村人入城潜力,又没有外来人口接盘,本地人甚至还源源不断流出的城市,房价就悲剧了。
更过分的是,鹤岗那里是东北区域,每年是要收暖气费的,好几千块钱,物业费也不低,别看那些房子售价只有几万,不管你住不住,一年暖气费要交二三千,物业费还要交一千多。
虽然这些费用在大城市的人看来很低,很合理,但是对于总价只有几万的房子来说实在难以承受,鹤岗很多房东出租房子是不收费的,免费住,只要求自负暖气费和物业费即可,堪称中国最悲情房东。
鉴于每年三四千的持有费用,那些幻想买来放骨灰的朋友们可以放弃了,你真放不起,这也是鹤岗的房价会跌破建安成本的原因。
要知道,哪怕土地价值为零,你新造一个房屋,每平米建筑安装成本怎么也要2000块钱,钢筋混凝土那是要钱的,不是天上掉的,但是鹤岗的房价居然能跌到一二百块钱一平米,远远跌破了这房屋的成本,甚至连装修费都不够。
别说你的购买成本,鹤岗案例告诉我们,极端案例情况下,房屋的售价连钢筋混凝土的成本都能跌破,房子如葱。
如果你想买套房过瘾的话,可以考虑下面这套拍卖房,起拍价低至5元钱,至少从外立面看来,这套房嘎嘎好。。。
不过你要注意了,如果买下,每年是要交几千块暖气费和物业费的,不管你住不住。
每次土拍价格创新高,中介都会跟你说,面粉涨价了面包怎么可能不涨价,房价必须涨。但是鹤岗的案例告诉我们,别说面粉,连调料价格都能跌破。。。
人,才是关键,没有人的城市,什么都没有。
鹤岗的房价曾经也辉煌过,货币化棚改的政策下也曾炒作过,但是退潮之后,它的房价依然回归了原点。
经济好不好,这不是一个城市房价涨不涨的关键,人才不断涌入的城市,经济一定不会差,而经济再好的城市,如果一口气把人口迁出去一半,那房价也必然崩盘。
所以,我们只需要盯着人口这一个指标就可以了。
在中国,北上广深这种城市就不用谈了,人口赶都赶不走,杭州武汉南京这种城市,人才也在不断涌入,但是那些四线城市就麻烦了,住房空置率极高。
在这些县城,大部分人都外出打工,县城买套房算安家了,结婚之后继续出去打工,一旦有在大城市安家的机会,立刻就会放弃县城。
所以房子上涨的核心是人,是不断涌入且有购买力的人,不是土地价格,只有这些城市才有长期持有的投资价值。美国底特律的房价崩盘了,但是纽约的房价常年坚挺。
而那些人口不断流出的城市,房价会越来越低,彻底没救。
人,才是核心。

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