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学习房屋的建筑面积的计算方法,收房不被坑!

发布时间:2019-02-14 16:47 作者:长沙装修公司 来源:未知 点击: 字号:

目前提到建筑面积,对个人来说大部分指的都是社区式公寓房一类的建筑,一般认为,
建筑面积 = 套内建筑面积 + 共有建筑公摊面积 = 套内房屋使用面积 + 套内阳台建筑面积 + 套内墙体面积 + 共有建筑公摊面积
国家标准对建筑面积有明确规定,但是2000年出台的《GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1单元 房产测量规定》和2013年出台的《GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范》对建筑面积的说法在一些细节部分有所不同。
下面将分别根据两套国标要求,详细介绍公寓式房屋建筑面积相关的问题。

房屋的建筑面积的计算
I. 《GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1单元 房产测量规定 》
下文简称为规定。部分词汇附有注释。
【注:水平投影面积,指建筑物在水平面上的投影面积,例如斜坡部分只计算该斜坡在水平面上投影的面积。】
 房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括、阳台、挑廊、地下室、室外楼梯,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
——见规定正文8。1。2
【注:勒脚 ,在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。摘自《GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范 》2.0.29】
2.  房屋的共有建筑面积
房屋共有建设面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
——见规定正文8.1.5
3。 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01 m2。
——见规定正文8.1.6
【注:较差,多次测量得到数据的差值;中数,中间数,一般等于平均值】
4. 成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
——见规定附录B1.1
5. 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道管道井均计入使用面积。
墙面装饰厚度计入使用面积。
——见规定附录B1.2
6。 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙、各套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
——见规定附录B1.3
【注:“维护”应当是“围护”一词的误写。】
7。 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部面积计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半面积计算建筑面积。
——见规定附录B1.4
8. 共有共享面积的内容
共有共享面积包括共有的房屋建筑面积和共享的房屋用地面积。
【注:不同于共有建筑面积,类似社区的公共部分,如球场、绿化带等部分,以单元楼(栋、幢)为单位进行分摊,分摊所得的共有共享面积在房产交易时计入该单元楼的共有建筑面积。】
——见规定附录B2.1
9. 共有共享面积比例分摊的计算公式
【注:该公式意思为,按照各单元建筑面积占总建筑面积的比例来分摊共有共享面积。】
——见规定附录B2.3
10. 共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室,设备间,公共门厅、过道,地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室车棚、车库、为多幢服务的警卫室管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

房屋的建筑面积的计算方法
【注:不同于上文共有共享面积,共有建筑面积以每套公寓为单位进行分摊,此分摊在单元楼内进行,分摊所得的共有建筑面积在房产交易时计入每套公寓的建筑面积;本文最后附有国标规定不计入建筑面积的部分,这些部分不应算在共有建筑面积中。】
11. 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套的套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
12。 共有建筑面积的分摊方法
1。住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
【注:B2即前文公式,意思是指,根据各套面积占该单元总建筑面积的比例分摊该单元楼内的共有建筑面积;幢,即栋,等价于单元楼】
2.商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业不同使用功能,按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。
然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
3。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
II。 《GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范》
以下部分均摘自《GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范 》,下文简称规范。
计算建筑面积的规定
(该部分摘自规范正文第3部分,所带标号即为原文标号)
3.0.1  建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。
【注:自然层,按楼地面结构分层的楼层;
楼地面,底层称为地面,底层以上称为楼面,合称楼地面;
结构层,整体结构体系中承重的楼板层;
结构层高,楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离;
水平面积,指在水平面上的投影面积】
3.0.2  建筑物内设有局部楼层时。对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其制护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。
【注:围护结构,围合建筑空间的墙体、门、窗。】
3.0.3  形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
【注:结构净高 ,楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。】
3。0。8  建筑物的门厅 、大厅应按一层计算建筑面积,门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2。20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2。20m以下的,应计算1/2 面积。
3。0。9  建筑物间的架空走廊,有顶盖和围护结构的,应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
【注:围护结构,围合建筑空间的墙体、门、窗;围护设施,为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。】
3.0.12  附属在建筑物外墙的落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20m以下的,应计算12面积。
3.0.13  窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
3.0.14  有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积:有围护设施(或柱)的檐廊,应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。
3.0.15  门斗应按其围护结构外周水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。
3。0。16  门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积,有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积:无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2。10m及以上的,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3.0.17  设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。
3.0.18  围护结构不垂直于水平面的楼层,应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位,应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位,应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位,不应计算建筑面积。
3.0.19  建筑物的室内楼梯、电梯井、提物木、管道 井、通风排气竖井、烟道,应并人建筑物的自然层计算建筑面积、有顶盖的采光井应按一层计算面积.结构净高在210m及以上的、应计算全面积,结构净高在2.10m以下的,应计算1/2面积。
3。0。20  室外楼梯应并入所依附建筑物自然层,并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3.0.21  在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平而积计算全面积。在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
【注:主体结构,接受、承担和传递建设工程所有上部荷载,维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。意思是,以最外圈柱和梁的最外沿为界,内部属于主体结构内,外部属于主体结构外。】
3.0.22  有顶盖无围护结构的车棚、货棚、月台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3.0.23  以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。
3.0.24  建筑物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平截面积计算,并计入自然层建筑面积。
3。0。25  与室内相通的变形缝,应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物,当高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。
【注:变形缝,防止建筑物在某此因素作用下引起开裂其至破坏而预留的构造缝。】
3。0。26  对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层,结构层高在2。20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2。20m以下的,应计算1/2面积。
3.0.27  下列项目不应计算建筑面积:
与建筑物内不相连通的建筑部件;
骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;
舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;
露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;
建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;
勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;
窗台与室内地面高差在45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗,窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;
室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;
无围护结构的观光电梯;
建筑物以外的地下人防通道,独立的烟肉、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。
【注:上述不计入建筑面积的部分对社区式公寓楼业主的意义在于,这些部分不应计入共有建筑面积,要当心开发商隐瞒这些部分,偷偷计入,导致业主购房多花钱。】
以上便是关于房屋建筑面积国家标准测量要求。现在大部分情况下都是采用2013年发布的《GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范》中的要求,但是一些开发商为了某些原因也会采用2000年发布的《GB/T 17986。1-2000 房产测量规范 第1部分 房产测量规定》中的解释,因为《房产测量规范》并未废除,也属于现行标准。

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